قانون مدنی در ماده 454 مقرر می دارد:

«هرگاه مشتری مبیع را اجاره داده باشد و بیع فسخ شود، اجاره باطل نمی شود، مگر اینکه عدم تصرفات ناقله در عین و منفعت بر مشتری صریحاً یا ضمناً شرط شده باشد که در اینصورت اجاره باطل است».

مفاد ماده فوق تحت عناوین زیر مورد بررسی قرار می گیرد:

1_ موضوع و محل جریان ماده

2_ توجیه حقوقی و فقهی عدم بطلان عقد اجاره در فرض فسخ

3_ وضعیت اجاره بها پس از فسخ و رابطه حقوقی طرفین

4_ توجیه حقوقی بطلان عقد اجاره در فرض شرط در ضمن عقد بر عدم انجام آن.

5_ موضوع و محل جریان ماده:

با توجه بمفاد ماده 450 مبنی بر اینکه چنانچه صاحب حق خیار با علم به خیار اقدام به تصرفات ناقله نماید، حق فسخ او ساقط می شود، بنابراین محل جریان این ماده را بایستی یکی از فروض زیر دانست:

الف – بیع بصورت قطعی منعقد شده باشد و مشتری مغبون مبیع را قبل از علم به غبن اجاره داده و یا فروخته باشد و پس از علم به مغبون بودن خویش بیع را فسخ نماید.

ب – همان فرض پیش با این تفاوت که بایع مغبون باشد، و معامله را فسخ کند.

ج – اگر چه قانون مدنی است «…. فسخ شود» ولی باید دانست که فسخ خصوصیتی ندارد، و تفاسخ و انفساح هم همین حکم را دارد، یعنی مثلاً در فرض وقوع تلف مبیع قبل از (موضوع ماده 387) و مفسخ شدن معامله، نیز حکم قضیه همین اسن. شاهد این امر مسئله ایست که ذیلاً مطرح می نمائیم.

فقها رد مسئله زیر چنین گفته اند:

هر گاه شخصی اتومبیل معینی را در قبال یک تختخ فرش خریداری نماید، و قبل از تحویل اتئمبیل، فرش را تسلیم فروشنده نماید، و فروشنده قبل از تسلیم مبیع، فرش را بفروشد و مبیع (اتومبیل) در ید بایع تلف شود، بیع اتومبیل در مقابل فرش بعلت تلف مبیع قبل از قبض منفسخ می گردد، ولی معامله فرش صحیح و بقوت خود باقی می ماند و فروشنده اتومبیل باید قیمت آن را به نرخ روزی که فرش تلف شده، یعنی روز انفساخ معامله اول، به خریدار بپردازد. (1)

به هر حال مراد از کلمه «فسخ در ماده مورد بحث اعم از فسخ و انفساخ و تفاسخ می باشد.

همانطور که قانون مدنی در ذیل ماده 219 کلمه فسخ را نیز بهمین معنی بکار برده است. ماده مزبور مقرر می دارد «عقودی که بر طبق قانون واقع شده باشد، بین متعاملین و قائم آنها لازم الاتباع است. مگر اینکه برضای طرفین اقاله یا بعلت قانونی فسخ شود.»

1- توجیه حقوقی عدم بطلان اجاره در فرض تحقق فسخ:

عدم بطلان عقد اجاره چنین توجیه می گردد:

اجاره توسط مشتری در زمانی انجام یافته که مالکیت وی نسبت بمنافع عین مستقر و چنین حقی را واجد بوده که آن را به دیگری منتقل سازد. و از طرفی، ملکیت مشتری نسبت به منافع عین نه محدود بلکه دائم و مطلق بوده است، بنابراین فسخ بیع و انتقال عین به بایع تأثیری در اجاره نخواهد گذاشت و وجهی برای بطلان اجاره وجود ندارد. این نظریه که قانون مدنی از آن پیروی نموده است، نظریه مشهور فقهاست. مقابل این نظریه، نظریه میرزای قمی است که معتقد است اجاره نسبت به بقیه مدت منفسخ می گردد، با این استدلال که :

«لان ملک منفعة الملک المتزلزل متزلزل» بخاطر آنکه مالکیت منفعت ملک متزلزل، غیر مستقر خواهد بود. بنابراین بافسخ عقد بیع، اجاره هم منفسخ می گردد. (1)

انتقاد: همانطور که گفته شد، اولاً مالکیت منافع در مقطع قبل از فسخ، مستقر بوده نه متزلزل، و ثانیاً تزلزل مالکیت عین ملازمه با تزلزل مالکیت منافع ندارد. (2)

2- وضعیت اجاره بها و رابطه حقوقی طرفین:

قانون مدنی در ماده (454) نسبت باین مطلب توضیحی نداده و لذا بایستی با توجه به منابع قانون و اصول و موازینی که از آن پیروی می کند، یعنی منابع معتبر فقهی و فتاوای فقها قدس الله اسرار هم بررسی و اعلام نظر نمود.

در خصوص مسئله فوق نظریات گوناگونی از فقها ابراز گردیده که به اختصار مورد بررسی قرار می گیرد.

نظریه شیخ انصاری:

شیخ انصاری، در مبحث خیار غبن تصرفات انجام شده قبل علم به غبن را به تصرفات نق و موجب زیان و سپس قسم اول را بدو قسم، موجب نقص موجب ارش، و غیر موجب ارش تقسیم می کند،

و پس از بحث و تحقیق در قسم اخیر و اعلام نظر مبنی بر عدم مسئولیت متصرف پس از فسخ، می گوید:

و منه مالووجد العین مستاجرة فان علی الفاسخ الصبر الی ان ینقضی مدة الاجاره و لایجب علی الغابین بذل عوض المنفعة المستوفاة بالنسبه الی بقیة المدة بعد الفسخ لان المنفعة من الزوائد المنفصله المتخله بین العقد و الفسخ فهی ملک للمفسوخ علیه فالمنفعة الدائمه تابعة للملک المطلق فاذا تحقق فی زمان، ملک منفعة العین باسرها. (1)

مفاد نظریه شیخ بطور خلاصه چنین است:

منفعت دائمه تابع مطلق ملکیت است، بنابراین چنانچه شخصی در یک مقطع زمانی مالک عینی شده، کل منافع آن عین را مالک است، و می تواند بهر نحو که می خواهد تصرف شده، کل منافع آن عین را مالک است، و میتواند بهر نحو که میخواهد تصرف کند. و در مانحن فیه مفسوخ علیه، در زمانی مبادرت به اجاره کرده که مالک عین بوده، پس مالک کل منافع بوده و بنابراین منافع متعلق به اوست و عقد اجاره هم باقی خواهد بود و مال الاجاره هم متعلق به اوست و نباید چیزی به فاسخ بعنوان عوض پرداخت نماید.

نظر علامه حلی:

علامه حلی در موردی که مشتری اقدام به اجاره عین نموده و سپس بخاطر اختلاف طرفین عقد، تفاسخ پیش آید معتقد است که اولاً تفاسخ اثری در اجاره نخواهد گذاشت و عقد اجاره کماکان بحال خود باقی است. و ثانیاً اجرت المسمی متعلق به مشتری است. و ثالثاً صرفاً مشتری در مقابل بایع به اجرت المثل بدهکار است.

اگر چه شیخ انصاری این مطلب را در فصل خیار غبن به علامه حلی نسبت میدهد، ولی علی الظاهر علامه حلی این نظریه را در آخر کتاب متاجر قواعد در فصلی که به بیان احکام اختلاف متعاقدین اختصاص داده بیان کرده است. (2) و شیخ انصاری با توجه به وحدت ملاک از آن جا اتخاذ نموده است.

مفاد استدلال علامه حلی (قده) بطور خلاصه چنین است:

هرگاه اختلاف طرفین عقد منجر به تحالف (سوگند طرفین علیه یکدیگر) بیانجامد، عقد منفسخ می گردد. حال چنانچه قبل از انفساخ مبیع توسط مشتری اجاره داده شده باشد، عقد اجاره بقوت خود باقی خواهد ماند و اجرت المسمی متعلق به مشتری است بدلیل آنکه عقد اجاره در زمانی منعقد شده که منفعت ملک مشتری بوده است، و مشتری در قبال بایع مسئول پرداخت اجرت المثل بعد از زمان انفساخ تا آخر مدت اجاره خواهد بود، بدلیل آنکه منافع قبل از انفساخ متعلق به مشتری و بعد از آن متعلق به بایع است و چون مشتری با عمل خود منافعی که حق بایع بوده تقویت نموده، بنابراین ضامن عوض آن است که عبارت است اجرت المثل. (1)

نظریه علامه حلی مورد تائید بعضی از فقهای معاصر قرار گرفته است. (2)

انتقاد:

قسمت اول و دوم نظریه علامه حلی کاملاً موجه است ولی در مورد قسمت سوم مبنی بر مسئولیت مشتری نسبت به اجرت المثل قابل خدشه است، چرا که :

اولاً – موارد ضمان به اجرت المثل منحصراً همان مواردیست که در شرع ذکر شده و این مورد از آن بیرون است.

و ثانثاً چنانچه منافع مدت پس از اموال بایع شمرده می شد و مشتری، اجاره عین آنرا از وی اتلاف کرده بود چنین ادعائی کاملاً موچه بوده که مشتری ضامن است آن را جبران سازد و چون عین منافع تلف شده است نزدیکترین بدل که همان اجرت المثل است پرداخت گردد، ولی با امعان نظر بخوبی معلوم می گردد که منافع عین در مقطع زمانی پس از فسخ از امول بایع نمی باشد، و لذا اجاره محکوم به صحت است و همانطوریکه گفته شد کما کان به قوت خود باقی است.

بنابراین مشتری مالی از اموال مالک عین (بایع را اتلاف نکرده تا به اجرت المثل ضامن باشد. اگر چه می توان گفت صفتی از آن را مفقود ساخته، بدین معنی که آن را مسلوب المنفعه کرده است. و این امر از موجبات ضمان به اجرت المثل نیست.

نظریه محقق کمپانی:

حاج شیخ محمد حسین اصفهانی معروف به کمپانی، که از نوادر عصر ماست، پس از نقد کلام شیخ و علامه حلی چنین اظهار نموده است که:

الف- اجاره با فسخ و یا تفاسخ بیع منحل نمی شود.

ب – اجرت المسمی متعلق به مشتری است.

ج – مشتری در مقابل بایع به پرداخت ارش یعنی تفاوت میان قیمت عین بالحاظ عدم سلب منفعت با قیمت عین بالحاظ مسلوب المنفعه بودن مدت اجاره، مسئول است. (1)

بنظر می رسد که نظریه ایشان کاملاً موجه و با اصول و قواعد حقوقی منطبق است.زیرا پس از قبول این مطلب که اجاره با فسخ بیع باطل نمی شود، بنابراین:

اولاً- اجرت المسمی متعلق به مشتری است و مشتری مسئول نیست که آنرا به بایع پرداخت کند، زیرا عقد اجاره فضولی نبوده تا اجرت المسمی متعلق به بایع باشد، بلکه صحیح و لازم منعقد شده و کماکان به قوت خود باقی است.

ثانیاً – مشتری به پرداخت اجرت المثل مدت اجاره پس از فسخ ضامن نمی باشد، زیرا اقدام مشتری نسبت به اجاره عین عملی غیر مشروع نبوده بلکه اجاره همانطور که گفته شد، بصورت صحیح و لازم صورت گرفته، بنابراین اتلاف منفعت بدین نحو از موارد ضمان اجرت المثل نمی باشد، و جهت دیگری هم که برای ضمان به اجرت المثل وجود ندارد.

ثالثاً – مسئولیتی که بموجب فسخ متوجه مشتری است، آنستکه باید عین را همانطور که در زمان فسخ بوده، به بایع برگرداند و چنانچه نقصی پس از آن زمان بوجود آمده تدارک نماید.

یعنی مشتری باید عین را بگونه ای که گوئی اجاره داده نشده به بایع مسترد دارد، که نتیجتاً باید تفاوت میان دو حالت، مسلوب المنفعه و همراه منفعت محاسبه ارش و به بایع پرداخت گردد.

البته ناگفته پیداست که در بسیاری از موارد اجرت المثل با ارش متفاوت است، اگر چه در بعضی موارد چندان تفاوتی ندارد.

3- بطلان عقد اجاره در فرض اشتراط:

قبل از تحلیل این مطلب لازم به ذکر است که مورد این فراز از ماده دقیقاً همان فرضی است که در آغاز سخن گفته شد، یعنی فرضی که بیع بصورت قطعی منعقد شده و خیار به جهت عیب و یا غبن بعداً عارض گردیده است. و مورد آن، بیع با شرط خیار نمیباشد. چرا که در فرض بیع با شرط خیاد، اجاره عین که منافی حق خیار است باطل خواهد بود. همانطور که در ماده 460 ق. م آمده است و نیازی به اشتراط عدم اجاره نمی باشد.

بنابراین با توجه باینکه قانونگذار بطلان عقد اجاره را صرفاً منوط به شرط نموده، لذا مورد آنرا بایستی فرضی ندانیم که عقد شرطی نبوده بلکه قطعی بوده است.

4- توجیه بطلان عقد اجاره در فرض شرط ضمن عقد بشرح زیر است:

شروط فعل هم بردو قسم است یا فعل مثبت است و یا فعل منفی و هر یک از اقسام یا فعل مادی است و یا فعل حقوقی.

بحث در شقوق مختلف فوق و ضمانت اجرائی تخلف از شرط و یا امتناع مشروط علیه از حدود این مقاله خارج است(1). و قانون مدنی هم در مواد 237 تا 241 علیرغم وجود اختلاف نظر در فقه اسلامی مبنای خود را انتخاب نموده که بطور خلاصه چنین است:

الف- شرط فعل مثبت مادی:

در فرض امتناع مشروط علیه، نخست مشروط له حق دارد که از دادگاه الزام به اجرای مفاد شرط را بخواهد.

چنانچه مشروط علیه از انجام مفاد شرط امتناع نماید، و به الزام دادگاه هم توجهی ننماید ولی مفاد شرط قابل انجام توسط غیر شخص مشروط علیه باشد، دادگاه توسط غیر انجام و مخارج آن را از اموال مشروط علیه برداشت می کند.

چنانچه مفاد شرط از اعمال قابل انجام توسط دیگری نباشد، مشروط له باستناد خیار تخلف شرط، حق فسخ معامله را خواهد داشت.

همانطور که ملاحظه میشود قانون مدنی جز در فرض اخیر حق خیار فسخ برای مشروط له قائل نیست که البته در فقه در این خصوص نظر مخالف وجود دارد، مبنی بر اینکه بصرف امتناع مشروط علیه، مشروط له می تواند فسخ و یا از دادگاه الزام به اجرای شرط را بخواهد.(1)

ب – شرط فعل مثبت حقوقی:

قانون مدنی بطور صریح در خصوص آثار و احکام در مواردیکه مفاد شرط فعل، یک یا چند عمل حقوقی باشد، ذکری به میان نیاورده ولی از مواد قانونی مختلف نظر قانونگذار را می توان استنباط کرد و برای آن دو فرض متصور است:

الف – چنانچه مفاد شرط فعل حقوقی باشد در فرض امتناع مشروط علیه از انجام فعل و مطالبه مشروط له از دادگاه مبنی بر الزام خواسته، دادگاه به استناد قاعده «الحاکم ولی الممتنع» مبادرت به انجام عمل حقوقی مفاد شرط می نماید.

ممکن است بعنوان ایراد بر این استنباط، به مواد 379 و 243 ق.م استدلال شود که علیرغم تعهد مشتری بر عمل حقوقی مثبت، قانون مدنی در فرض امتناع قائل به خیار فسخ شده و نشر به الزام توسط دادگاه نداده است. پاسخ اینست که:

تبیین مدلول دو ماه مورد نقص نیاز به مقدمه ای تحلیلی دارد که ذیلاً بنحو اجمال بآن میپردازیم:

هرگاه مفاد شرط عملی حقوقی باشد که تا اراده مشروط علیه به تنهائی، انجام پذیر نباشد، بلکه به اراده وی و شخص ثالثی وابسته باشد، مثل آنکه مشروط علیه، تعهد کند که عینی را به شخص ثالثی بفروشد، که طبعاً اراده خریدار نیز در تحقق عمل حقوقی بیع نقش اساسی دارد، در اینگونه موارد دو فرض متصور است:

فرض اول آنکه در حین اشتراط، اطمینان به رضایت مشتری وجود ندارد، در این فرض بنظر فقها، مورد شرط به علت عدم اطمینان به قول شخص ثالث مقدور بودن آن مورد تردید است و با توجه به تردید در قدرت غرری و باطل است.(2)

فرض دوم آنکه، طرفین اطمینان دارند، در فرض اقدام مشروط علیه به ایجاب بیع، او قبول خواهد کرد، ولی بعداً خریدار از قبول امتناع بورزد، در این حالت، شرط صحیح، ول®